マンション購入するならライフプランをよく考えよう

マンション購入するならライフプランをよく考えよう

マンション購入とライフプラン

マンションの購入を考えるなら、まずは将来までのライフプラン作成をおすすめします。マンション購入の前に役立つ、ライフプランの作り方と考え方をみていきましょう。

マンション購入におけるライフプランの考え方

マンション購入に必要な「住宅資金」は、人生の3大資金のひとつと言われる大きなお金です。3大資金の後の2つ「教育資金」「老後資金」についてもあわせて考えておく必要があります。

そのための基礎となるのがライフプランです。

ライフプランを考えずに、マンション購入に踏み切るのは危険

マンション購入にはいろいろな悩みがつきものですが、一番に上げるなら、やはりお金のことではないでしょうか。

といったことです。

これらに明確な答えが出せないのは、ライフプランが定まっていないことが原因かもしれません。

ライフプランが何も無いままマンション購入に踏み切ってしまえば、後々になって家計破綻のリスクまであります。

ライフプランのつくり方

ライフプランとは、簡単に言えば「人生の予定表」です。あくまでも「予定」にすぎませんが、今後の人生の見通しが立てば、お金の計画も立てやすくなります。ライフプランは次のような手順で作成すると良いでしょう。

1)ライフイベントを書き出す

今後、人生でどんなことが起きるのか、またはどんなことに取り組む予定なのか、現状で想定できることを書き出し、それにいくらお金がかかるのか(もしくはお金が入ってくるのか)を考えていきます。大きなお金が動くものだけで構いません。

例えば、

といったものです。

2)現在の家計を把握する

現時点のもので構いませんので、収入、支出を確認します。そして預貯金など資産残高をすべて洗い出しましょう。

これらについて、今後の変動が予測できるなら(例えば昇給など)それも、織り込んでいきます。

3)ライフイベントに応じたお金の増減を推計する

収支が赤字でなければ、プラスになった分が資産額に加算されます。資産は右肩上がりに増えていくはずですね。

時系列で表をつくり、ライフイベントごとにかかるお金を加味していきましょう。例えば〇〇年後にマイカーを買って100万円を使う予定なら、その年は100万円のお金が減るわけです。

これによって、人生のキャッシュフローが見えてきます。もし、資産残高が0以下になってしまう年があったなら......その時点で家計が破綻することを意味しています。ライフプランの見直しが必要でしょう。

マンション購入を考えるときは、ライフイベントをもとに、いつならば頭金が十分が貯まっていて、いつまで・いくらぐらいならローン返済があってもいいのかを考えます。

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ライフプラン1.教育資金(子どものこと)を考えたマンション購入

家の購入と子育て
家の購入と子育て

ライフプランは、実質、お金の計画表だと言えるでしょう。住まいのほかに、人生で大きくかかるお金として、「子どもの教育費」が挙げられます。

教育費がいつ・どれくらい必要になるのかを考えないままマンションを購入してしまうと、必要な時期に資金が不足してしまい、困ったことになります。

ライフプラン上で、お金がかかるタイミングをきちんと把握しておくことが大切です。

教育資金はいくらかかる?

教育資金はいくらかかるのでしょうか?

進路によって開きがあるため、一概には言えないものの、文部科学省の調査(平成30年度子供の学習費調査)によると、小学校~高校の費用は次のような額が平均的です(給食費や学校外活動費を含めた額)。

教育資金
教育資金

大学についても、日本政策金融公庫の調査(「教育費に関する調査結果」2020年3月発表分)をもとにみてみると、

国公立大学
約500万円(4年間)
私立文系大学
約717万円(4年間)
私立理系大学
約822万円(4年間)

となっています。

合わせると約1,000万円~約2,500万円程度は準備したほうが良さそうです。

教育資金準備とマンション購入を両立するには?

とてもそんな資金は準備できないし、それだけのお金を貯めながらマンション購入はできないのでは......と、思った人もおられるでしょうか。

しかし、なにも2500万円を一括で用意しなくてもいいのです。子どもが生まれてから大学を卒業するまでには22年間あります。高校までの費用は、基本的に日々の家計から出していくものですし、中学までは児童手当が受け取れ、高等教育無償化など公的な助成もありますから、過剰に恐れる必要はありません。

実は、まとまった資金が必要なのは、大学のお金だけと言ってもいいくらいです。

国公立大学4年間でかかる500万円の内訳をざっくり言うと、入学金などを含めて初年度が200万円、残る3年間の在学費用が年あたり100万円といったところです。いちばんお金がかかるのがこの時期ですから、マンション購入を考えるなら、この時期に頭金が必要な購入時期を重ねないことが重要です。

逆に、子どもにお金があまりかからない小学校の時期などに意識的に貯蓄をしておくと良いでしょう。学資保険など、適切な金融商品を活用することも大事です。

教育資金は確かに大きな負担です。しかし、そのために、家族のためでもあるマンション購入を諦めるのは本末転倒です。賃貸であっても家費がかかるのですから、むしろ、いざとなったら売却することのできるマンションのほうが良いという考え方もあります。

お金が必要になるタイミングをよく理解して、しっかりと計画すれば、子育てしながらのマンション購入が決して無理でないことはわかるはずです。

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ライフプラン2.老後資金(老後のこと)を考えたマンション購入

老後資金イメージ
老後資金イメージ

老後資金はいくらかかる?

次に、老後資金について考えてみましょう。

総務省の統計(総務省「家計調査年報」2018年)によると、60歳以上、無職世帯の一ヵ月あたりの消費支出(生活費)は以下のとおりです。

世帯員が2人以上
約24万円
単身世帯
約15万円

60歳の人が、その後、何歳まで生きるかは、平均余命から推定できます。

厚生労働省の発表(平成22年簡易生命表)にもとづくと、60歳からあと何年くらい生きるのか、つまり平均余命は男性で22.84歳、女性で28.37歳です。約30年間の余命があるものとして考えるなら、老後の生活費は、

世帯員が2人以上
約8,640万円
単身世帯
約5,400万円

となります。莫大な額に感じられますが、この額を貯めておく必要はありません。仕事をリタイアして無収入であっても、公的年金があるからです。

公的年金はいくらもらえる?

年金額がいくら支給されるかは、その人が現役時代にどんな働き方をしたかや収入額によって違ってきます。ここでは、例として、以下のようなケースで考えてみましょう。

<ケース1>
夫:33歳、妻30歳の2人暮らし
夫は年収450万円の会社員、妻は専業主婦

<ケース2>
男性33歳・独身
年収450万円の会社員。配偶者は持たないものとする

会社員は国民年金の仕組みから老齢基礎年金を、厚生年金の仕組みから老齢厚生年金を受け取れます。

国民年金(基礎年金)は20歳以上60歳未満の国民全員が加入する年金厚生年金は国民年金に上乗せして給付される年金で、主に会社などに勤務している人が加入する年金、と考えておくといいでしょう。

ケース1の妻は専業主婦のため、国民年金(老齢基礎年金)のみを受け取ります。会社員経験がある場合は厚生年金(老齢厚生年金)を受け取れる場合がありますが、今回は考慮しません。

少々アバウトな計算ではありますが、今回は次のように試算しました。

試算条件:
2020年の年金額をもとにした概算である / 会社員の標準報酬月額を38万円、厚生年金加入月数を456月とする / 国民年金加入月数は480月とする / 振替加算、加給年金等は考慮しない

これらのケースで、老齢年金は65歳以降の支給になります。25年間、受け取ると仮定すると、

ケース1
約6,300万円
ケース2
約4,350万円

の収入になります。先程の消費支出との収支(ケース1を世帯員2人以上、ケース2を単身世帯として)を考えてみると、

世帯員が2人以上(ケース1)
約6,300万円-約8,640万円=▲2,340万円
単身世帯(ケース2)
約4,350万円-約5,400万円=▲1,050万円

となり、1,000万円~2,000万円程度の老後資金が不足するとわかりますよね。

老後資金準備とマンション購入

それでは、1,000万円~2,000万円程度の老後資金を確保しつつ、マンションを購入できるでしょうか?

不足額算出のもととなった消費支出には、住居費も含んでいます。そのため、実は、これらとはまったく別に購入費用を用意しなければならない、というわけではありません。

賃貸の家賃と、住宅を購入した後のローン返済額を比べると、多くの場合で、生涯で支払う額にあまり違いがないことがわかっています。

ならば、必要な老後資金の準備ができるよう、十分に計画したうえでなら住まいを購入しても、なんら問題はありません。もっと言えば、購入したマンションは、その後は資産として手元に残ります。リタイア後の住まいを確保するという点でも、購入することのメリットがあります。

ただ、リタイア後になって収入が減ったり、全く無くなる時期にまで、ローン返済が続くような計画では、問題があります。やはり、ライフプランを作成して、それを基礎に、しっかりとした資金計画を立てて臨むことが大切と言えるでしょう。

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