東京都心は利便性の高さや資産価値の高さから、マンション購入における最有力エリアとして、長年にわたって人気が集まっています。なかでも、主要なエリアを網羅する山手線沿線は、さまざまな開発も進んでいることから、土地の価値に注目が寄せられているのです。今回は山手線沿線の魅力を解説したうえで、その中からいくつかのエリアをピックアップして、具体的な特徴をご紹介します。
JR山手線は東京都心の主要エリアをぐるりと回る環状の路線です。沿線にはオフィス街も多く、どちらかといえば通勤や通学などで利用されるイメージを持たれることもありますが、住環境としてのメリットも数多く備えています。
ここではまず、山手線沿線に住む魅力を「利便性」と「資産性」という観点からご紹介します。
JR山手線の通る駅は比較的大きな街が多く、商業施設も伴うため、全体的に生活利便性が高い駅が多いという特徴があります。また、新宿や池袋などの副都心エリア、東京駅などの丸の内エリアのどちらへもアクセスできるため、通勤通学の利便性が抜群の路線ともいえます。
巨大なターミナル駅付近は、オフィスビルなどが集約されていることから喧騒がたえないイメージもあるものの、多くは徒歩圏内に閑静な住宅街が存在しています。古くから続く街並みが守られている地区も多いため、住まいの環境としての魅力にもあふれているのです。マンションの資産価値を考える場合は、立地が何よりも重要なポイントとなります。山手線沿線は人気が高く、将来的な値下がりの心配も少ない点が大きな強みです。
戸建と比べても、マンションは特にアクセスの良さなど利便性が意識される面が強いため、都心を一周する山手線沿線が高い人気を誇るのは自然なことだといえます。また、都市部の居住形態の中心は、将来的に見ても依然としてマンションが担うこととなります。
そうした面から見ても、山手線最寄りのエリアのマンションは、高い資産価値を保有し続けられる可能性が高いといえるのです。
山手線沿線の魅力の1つに、「再開発の活発化」があげられます。2020年に開業した「高輪ゲートウェイ駅」をはじめ、人の流れが多いところほど、活発に再開発が行われているのです。
また、品川駅から田町駅までの区間は、2024年の「まちびらき」に向けて、付近一帯の大規模な開発が行われているところです。もともと資産性の高いエリアであるとともに、今後も沿線の再開発が進むことを考えると、将来的にはさらなる資産価値の上昇を見込むことができます。
再開発によっては利用者の動線を意識した再設計などが行わることもあり、駅周辺の使いやすさが向上する例もあります。たとえば渋谷駅周辺の再開発事例があげられます。その再開発では、渋谷駅自体の動線整理はもちろん、表参道・原宿エリアへの回遊性を意識した再開発が行われています。再開発されることで資産価値だけでなく利便性の向上も見込めます。
山手線の沿線には、豊かな特色を持つエリアが数多く存在します。ここでは、いま注目を集めている3つのエリアにおける主な特徴や最新の動向を見ていきましょう。
再開発によって魅力が向上しているエリアの一つが、山手線の北東部分に位置する「日暮里・西日暮里」です。一帯の谷根千エリアでは、有名な商店街の「谷中銀座」に代表されるように、古くから続く下町情緒豊かな街並みが魅力となっています。
一方、西日暮里では「西日暮里駅前地区市街地再開発」と呼ばれる大規模な再開発が予定されており、洗練された街並みと利便性の向上が実現されているエリアでもあります。実際のところ、日暮里エリアの地価はここ10年で着実に上昇の兆しを見せており、今後のさらなる成長が期待される地域だといえます。
目白駅周辺は文教エリアであることもあり、治安の良さと落ち着いた街並みが魅力の区域となっています。一方、巨大ターミナル駅である池袋とはわずか電車で1駅2分、徒歩10分の距離です。
街の特徴が異なる地域が集約されていることから、相互補完的に価値を高め合うエリアとして注目されています。特に、2つの駅の中間に位置するエリアは池袋駅の利便性の高さと、目白駅の閑静な雰囲気が共存している点に強みがあり、ファミリー世帯を中心に人口も着実な増加を見せています。
「城南五山」と呼ばれる高級住宅街があり、古くから変わらず高い資産価値を保ってきたエリアとして知られています。江戸時代から続く豊かな伝統が育まれており、高台という好立地から良い住環境が形成されているのが特徴です。
城南五山エリアはいずれも山手線の内側に位置しており、ひとたび住宅街に足を踏み入れると、落ち着いた雰囲気が漂っています。低層の高級マンションが多く見られ、広々とした敷地にゆったりと構えている建物がたくさんあります。
大崎・五反田エリアは伝統を大切にしながらも、再開発によって都市インフラの整備も進められています。利便性を高めつつ、良好な環境を維持しているのが魅力であるエリアです。
資産価値や利便性の高さ、特徴豊かな沿線の街並みなど、多くの魅力を持つ山手線エリア。ここでは、山手線沿線でマンションを購入する際に、押さえておきたいポイントを見ていきましょう。
国土交通省の「土地総合情報システム」を利用すれば、マンションの取引価格情報を調べることができます。2020年のデータによれば、山手線沿線の中古マンションの平均取引価格としては、1平米あたり103万円です。
平均専有面積が42.6平米（12.9坪）となっているので、価格としては4,387万円程度となります。築年数の平均は19年であるため、築年数が浅ければさらに多くの資金が必要です。
山手線沿線のマンション価格は、他のエリアよりも相場が高い傾向にあるので、あらかじめ綿密な資金計画を立てておく必要があります。頭金として用意できる金額を割り出したうえで、住宅ローンとして組む金額を計算してみましょう。
安定して住宅ローン返済を続けるためには、維持費などにも目を向けておくことが大切です。マンションの場合は修繕積立金や管理費といった、毎月必要な固定費がかかるため、事前に具体的な相場を把握しておく必要があります。
たとえば、国土交通省が5年ごとに行っている「マンション総合調査」によれば、最新の修繕積立金の平均額は月額11,243円となっています。ただ、修繕積立金や管理費は住居の面積などの条件によっても異なるため、購入する物件のコストをきちんと把握しておくことが重要です。
また、購入後の生活費についても、できるだけ具体的な金額を把握することが大切となります。たとえば、総務省統計局の家計調査によれば、令和2年度の2人以上世帯の平均支出は、1ヶ月あたり277,926円となっています。
これらの支出を細かく計算して、毎月の収支計画を立てながら、ていねいに返済シミュレーションを行いましょう。
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