マンションの購入を考えた時、購入を決めるまでどういった流れで進めるべきか把握しておくことは、とても大切です。
今回は、マンション購入の流れと、ローンや諸費用など購入を決めるまでに注意しておきたいポイントを紹介します。
新築マンションの購入は大きく4つのステップに分けて考えることができます。戸建の不動産購入とは違う部分もありますので、マンション特有の流れをおさえておきましょう。
まずはどんな暮らしをしたいのか、理想の住まいはどんなものかなど、具体的な希望を整理することから始めましょう。たとえば次のような内容です。
そして、予算はいくらまで払えるのか、ローンはどうやって工面するのかといった資金計画を考えておくことも、マンション購入には欠かせないプロセスです。資金計画について、詳しい話は文章の後半で紹介します。
購入するマンションを探します。インターネットや情報誌を参考に候補となる物件の情報を収集しましょう。
ある程度、候補を絞り込んだら、モデルルームの見学に行きます。モデルルームは部屋のイメージや設備を確認する重要な情報源です。実際に購入して、その部屋で暮らすことを想像しながら、家具の配置や動線などを確認します。
オープンハウスでは、物件ごとにモデルルームを作らず、複数物件が見られる総合ギャラリーを開設しています。この形態のメリットは、モデルルーム設置コストを抑えた分を物件価格に還元できることです。複数の物件をまとめて内見できるため、時間や交通費の節約にもなります。ぜひ活用してみてはいかがでしょうか。
オープンハウス広報担当が実際に、「オープンレジデンシア」のモデルルームを見学。モデルルーム見学に不安がある方のために、基本的な流れをわかりやすく解説しています！
これだと思うマンションが決まったら、いよいよ購入の申し込みです。マンションを販売する不動産会社としっかりとコミュニケーションをとりながら、手続きを進めていきましょう。
購入の意思を伝えたら、不動産会社から重要事項の説明を受けて契約へと進みますが、このとき手付金を支払います。手付金は購入者の都合で購入をキャンセルした場合は戻ってこないお金です。契約内容をよく確認して慎重に進めましょう。
並行して住宅ローンの事前審査（仮審査）を行います。ローン審査を通過すれば、正式に契約が成立することになり、決められたタイミングで頭金を支払います。
購入が決まったら、新築マンションでは、事前に入居予定者に向けて説明会が開かれますので、それに参加しましょう。通常は、マンション引き渡しの3ヵ月前頃に行われることが多いです。今後のスケジュールの案内がされ、引越しの日程調整など入居までの細かな手続きが行われます。
その後、マンションが完成すれば内覧会があります。実際に部屋を確認し、問題がないかチェックするとともに、採寸などを行って家具の購入や、配置のプランを決めていきましょう。
この頃までには住宅ローンの契約も済ませておきます。ローンが実行されて残金決済が終われば、ついに引渡しです。鍵を受け取り、新築マンションでの新生活が始まります。
ほとんどの方は住宅ローンを組んでマンションを購入されると思います。ローンについて、もう少し詳しくみていきましょう。
マンション購入に必要なお金は、以下のような形になります。
物件価格＋諸費用
一般的には、物件価格の一部と諸費用は自己資金で支払い、残りをローンで用意します。物件価格のうち自己資金で用意する分を頭金といい、かつては物件価格の10～20％程度を頭金として用意するのが常識でした。しかし最近では、新築物件を購入する場合は売買価格の100%（10万円単位のため、厳密には約100%）の住宅ローンが組める金融機関が多くなっています。
頭金が多ければ、それだけローンの借入額は少なくなり、金利負担も軽くなります。
とはいえ、無理をして手元の預貯金をすべて使えば、購入後の生活でお金が必要になったときに困ることになります。ローンの返済計画はもちろん、お金については計画をしっかり立てておきましょう。
住宅ローンの借り入れは、購入手続きと並行して進めます。
マンション選びと合わせて、どの金融機関でどんなローンを利用するか、ローン選びも行います。物件の検討が進んだ段階で、住宅ローンの事前審査（仮審査）を申し込みましょう。事前審査では、おもに年収や信用情報などをもとに、1週間程度で、借りられるかどうかの審査が受けられます。
マンションの売買契約を行った段階で、仮審査に通ったローンの本審査を行います。本審査はより詳細な審査になるため、2週間程度かかることが多いです。このときは以下のような審査書類が必要です。
本審査も通過すれば、契約（金銭消費貸借契約）を行います。
流れとしては、その後、頭金を支払い、引き渡しのタイミングでローンが実行されて金融機関から不動産会社へ残金決済されます。これにより、マンションの購入が完了です。あとは継続して住宅ローンを返済していけば問題ありません。
ローンについては、不動産会社から提携先の金融機関を紹介してもらうこともできます。紹介されたとしても、自分で選んだ金融機関で借りてかまいません。金利などを比較して選ぶといいでしょう。
金融機関が相談会などを開いていることがあるので、足を運んでみるのもおすすめです。ネットの情報やパンフレットだけではわかりづらい点を直接、たずねることができます。
とはいえ、マンションを選ぶだけでも頭を悩ませるなかで、複雑なローンの仕組みを理解して比較検討するのは、なかなか高いハードルでしょう。そんなときは専門家であるファイナンシャルプランナーに相談するのもひとつの方法です。
マンション購入では諸費用または諸経費などと呼ばれる費用が必要です。これは、物件代金とは別に用意しなければならないお金を指します。
諸費用は以下の4つに分けることができます。
1.住宅ローン関係の費用
事務手数料・保証料のほか、ローン契約に要する印紙税などです。団体信用生命保険に加入する場合の保険料や、抵当権を登記する際も登録免許税などの費用が必要です。
2.物件に関する費用
マンションを購入するということは新たに不動産を所有することになるということです。この場合、不動産取得税や、物件登記のための登録免許税といった税金がかかります。また、購入そのものの契約書にも印紙税が必要です。登記は多くの場合、司法書士に依頼することになりますので、その報酬がかかります。
また、火災保険・地震保険に加入するでしょうから、その保険料も必要です。住み始めてから必要になるマンションの管理費や修繕積立金についても、一部を初期費用として前納することになっている場合があります。
3.その他の税金
新築マンションが完成した時点で、その建物には固定資産税や都市計画税などの税金が課せられます。正確には、その年の1月1日の所有者に対して1年分の固定資産税・都市計画税が請求されています。引き渡し前は不動産会社が所有者であるため、これらの税金を負担していますが、このうち引き渡し後にあたる分は購入者が支払う契約になっていることが一般的です。
4.その他の経費
宅建業者を通して物件を購入すると仲介手数料が必要です。（新築マンションを購入する場合は、仲介手数料はかかりません。）また、引越しの費用や、家具・家電などを新調するならその費用も見込んでおきましょう。
これらの費用のうち、ローン関係や、登記・契約に関係するもの、仲介手数料などは物件の価格に応じて決まります。
たとえばローン関係の手数料は借入金額の2％程度が一般的です。登記の際に必要な登録免許税は、物件の登記は評価額×0.15％、抵当権の登記は不動産価額×0.1％と決まっています。契約者に印紙を貼り付ける形で必要な印紙税も、契約書記載の金額に応じて額が決まりますので、ローン契約書は借入額、売買契約書は物件価格に応じて、1～6万円程度が必要です。
総じて、諸費用は、物件の購入価格の2～5％程度と見積もっておくべきとされています。
諸費用は、物件の頭金と合わせて自己資金として準備しておく人が多いようですが、住宅購入に関する諸費用ローンを取り扱っている金融機関もあります。自己資金に不安があるようなら、諸費用ローンの利用も検討しておきましょう。
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