サラリーマンにも人気の新築ワンルームマンション投資は、不動産投資のみならず、投資全般のなかでも一般的なものになりました。身近な人にも一人くらいはワンルーム投資をやっている人がいるのではないでしょうか。
今回は、新築ワンルームマンション投資の基本的な仕組みや、メリット・デメリットを解説します。
新築ワンルームマンションの性質を、中古マンションやアパートなど別の不動産投資と比較すれば特徴がよくわかると思います。新築ワンルームマンション投資は得か損かを考えてみましょう。
まず、新築ワンルームマンションのメリットをみてみます。
戸建てやアパート一棟を買う場合に比べて、ワンルームであれば購入額を抑えることができます。融資を受ける場合の審査が通りやすくなりますし、始める際のハードルが低いと言えるでしょう。
賃貸の入居者募集においては新築の方が、中古よりも人気です。新築ワンルームマンション投資が集客面で有利なのは想像できると思います。
また、建物の設備やデザインは年々、トレンドが変わります。こうした建物自体の魅力でも、新築のほうが優れていることが多いため、入居者を集めるのに困ることがなく、空室リスクを抑えられます。まして、ワンルームであれば、ひと部屋の入居者がいればいいので、一棟経営に比べローリスクという声もあります。
また、中古より家賃を高めに設定できる傾向があります。新築ですので中古よりも建物の状態が良いため修繕費・メンテナンス費がかからないことから、安定した収益が期待できます。
不動産は新しいほど流動性が高いです。流動性とは売り買いのしやすさのことです。中古より売却しやすい新築マンションは、賃貸経営を止めるとなったとき、スピーディーに撤退できる意味でも有利というわけです。
また、マンションの立地によっては、購入後に物件価格が値上がりする可能性もあります。機を見て売り抜けることで、家賃収入というインカムゲインに加えて、売却益というキャピタルゲインも手にすることができます。
反面、デメリットはないのでしょうか、しっかりと確認しましょう。
新築マンションの売り出し価格には、マンションの開発費用が含まれているため、中古マンションの価格に比べると割高になっています。この、本来の物件価格に加えて、新築ゆえに上乗せされる価格を「新築プレミアム」と言います。
新築プレミアムは、先ほども述べたように、家賃にも上乗せすることができるため、家賃収入で回収できるのですが、最初の入居者が退去してしまえば、新築プレミアムはなくなるという点に注意してください。新築プレミアムが高すぎる場合は、上乗せされた割高な購入価格を回収しきれないこともあります。
メリットとして、売却益が期待できることをお伝えしましたが、景気動向や地域的な要因で期待するほど資産価値が上昇しなかった場合、今度は購入価格の高さが仇となることもあります。具体的には、売れてもほとんど利益が残らないや、買った金額よりも大幅に下回った価格でしか売れないリスクがあります。
新築ワンルームマンションの損益を考えるにあたって、収支や利回りをどのようにとらえるのか、基本的なポイントを押さえておきましょう。
収支とは、収入から支出を差し引いたものです。プラスであればいわゆる「黒字」、マイナスであれば「赤字」であり、収支がプラスになる＝黒字を出すことで、利益を得ているととらえることができます。
この考え方は、不動産投資においても、まったく同じですが、賃貸経営と不動産売買を、いったん別にして考えましょう。
賃貸経営においては、
収入 ＝ 家賃収入
支出 ＝ 経費
となります。
経費は、借入金返済や、管理費、修繕費、保険料、税金など、物件を所有し、賃貸住宅として経営していくうえで必要になり、出ていくお金です。（※ここでは、あくまでも実質的な収支を考えるうえでの「経費」について考えています。課税額を計算するためなどに用いる会計上の経費はまた違うとらえ方があります。）
つまり、わかりやすく考えると、
賃貸経営の収支 ＝ 家賃収入 － 経費
と言えます。
物件を売却する場合においては、売却してお金が手元に入ってくる一方、ローン残高があれば残債を精算しなくてはなりません。また、売却にあたって必要になる経費（譲渡費用）や、譲渡することで課税される税金もありますから、
収入 ＝ 売却価格
支出 ＝ ローン残高 ＋ 譲渡費用 ＋ 税金
となり、
売却の収支 ＝ 売却価格 － （ローン残高 ＋ 譲渡費用 ＋ 税金）
と考えることができます。
そして、新築ワンルームマンション投資全体で見る場合は、所有していた間の賃貸経営の収支と、売却の収支を合わせて考えます。また、物件を購入するときに自己資金を支出しているはずですので、それも考慮します。
新築ワンルームマンション投資の収支 ＝ 賃貸経営の収支＋売却の収支 － 購入時に支出した自己資金
この計算式の答がプラスになってはじめて、投資利益が出たと言うことができます。
「利回り」とは、投資した元本に対して得られた利益の割合を指す言葉です。不動産投資にあてはめると、物件の購入価格に対する利益がどの程度かという意味合いになります。
不動産投資では、利回りは次のように計算するのが一般的です。
利回り（％） ＝ 年間の家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
利回りは基本的には年単位で考えます（年利回り）ので、一年の収入を物件購入価格で割って求めます。
ただし、この計算によって出る値は「表面利回り」と呼ばれるもので、簡単に計算できるかわりに、大ざっぱなとらえ方をしたものと言えます。より実態に即したものを「実質利回り」と呼び、次の計算式で求めます。
実質利回り（％） ＝ （年間の家賃収入 － 年間の経費） ÷ 物件購入価格 × 100
つまり、収入から費用を差し引いた、実質的な利益をもとに計算したものが、実質利回りです。実際に不動産投資をするならば、不動産会社の社員から丁寧に教えてもらえるはずですが、基本的な事項として利回りを頭にいれておきましょう。
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