マンション投資に興味をもつ方の多くは、不労所得を得るためや、節税することを目的にしているようです。投資をするなら利益が出るかは気になりますね。
しかし、投資は必ずしも全てがうまくいくとは限りません。そのため、基本的な仕組みや起こりうる問題（リスク）を正しく把握しておくことが大切です。
今回は、マンション投資の基礎知識を紹介します。仕組みやメリット、リスクを確認していきましょう。
マンション投資では、どのようにして利益が生まれるのでしょうか。マンション投資の目的を、2つの主なものに分けて、仕組みを紹介します。
マンション投資のパターンの一つが、家賃収入を目的としたものです。
購入したマンションを他人に貸し、そこから得られる賃料を収入とするわけです。
実際の儲けを計算する場合は、マンション購入時に組んだローン返済額や管理費や積立修繕費などを勘案しなくてはなりません。マンションを所有するので固定資産税についても把握しておく必要があります。
もうひとつは、マンションの売却益を目的としたマンション投資です。
マンションを購入し、購入時の金額よりも高い金額で売却することで、その差額を収入とします。
バブル期のように地価変動が激しかった頃には、少しでも安く不動産を購入して、高値で売却することで莫大な利益を得ることもありました。しかし近年の地価変動は落ち着いており、多大な利益を出すことは難しくなっています。そのため家賃収入を目的とするマンション投資よりもリスクが高いことなどから、はじめての不動産投資には不向きかもしれません。
マンション投資のメリットは、家賃収入や売買差益だけではありません。その他のメリットを紹介します。
所得には種類があり、マンション投資で得た収入は「不動産所得」に該当します。
不動産所得は、一般的な会社員が得る給与所得などと利益相殺できます。
これを損益通算といい、不動産所得がマイナスだった場合に、確定申告で不動産所得と給与所得とを合算して給与所得の課税分から還元を受けられます。
不動産を取得するときは色々な税金や経費がかかるため、初年度は赤字になりがちです。また、登録免許税や司法書士に支払う報酬などの費用や、不動産取得税を支払わなくてはいけません。
すぐに満室経営できないこともありますので、家賃収入も多くはないかもしれません。
そのため、マンション投資をはじめるときには、損益通算の考え方を覚えておきましょう。
マンション投資することで、相続税の節税もできます。
相続税は財産の評価額によって税額が決まります。
この評価額は、現金なら100%で評価されるものが、不動産の場合は約70%になります。マンション投資で賃貸に出していれば、不動産の相続税評価額はさらに下がます。
現金で相続したら1億円だった相続財産の評価額が、額面の約50〜60%まで小さくなるため、節税のメリットは大きいでしょう。
メリットの多いマンション投資ですが、投資である以上リスクもあります。具体的に、どのようなリスクがあるのでしょうか。
マンション投資を行う上で避けて通れないのが、空室リスクです。
マンションを購入しても、入居者がいなければ当然家賃収入はありません。一方で管理費や積立修繕費などの経費、ローン返済、固定資産税などの税金などは毎月発生します。
入居者が少ない、もしくはいない状態では、月々の収支は赤字になります。
マンション購入する際には、この空室リスクを考える必要があります。
人口の多い都心部のマンションを選択したり、入居者が満足できるサービスを備えたマンションを選択したり、工夫が必要でしょう。
もし、あなたの所有しているマンションが災害にあって、人に貸し出せない状態になってしまうと収入が得られなくなってしまいます。
具体的には、地震によってマンションの一部が倒壊してしまった、台風で窓ガラスが割れた、屋上から浸水してしまった、火災にあって建物が甚大な被害を受けた、などの災害リスクが考えられます。
災害リスクに備えるためには、保険が大切です。保険料とのバランスは考慮すべきですが、一定のサポートは受けられるようにしておきましょう。
居室内で入居者が亡くなってしまう、いわゆる事故物件の問題など、マンション投資のリスクに関しては本当に多種多様です。ネットには間違った情報も多いため注意が必要ですが、リスクについては投資家が書くマンション投資ブログも参考になります。マンション投資で想定外の失敗をしないためにも、各種リスクを十分に把握して、気をつけましょう。
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