「マンション投資で、節税ができる」というキャッチコピーをどこかで見たことがある人は多いのではないでしょうか。でも、一体どういう意味なのか、詳しく理解している人は少ないようです。マンション投資と節税の関係について、整理してお伝えします。
マンション投資に限らず、不動産投資全般で節税できる可能性があるのは、所得税と住民税、相続税と贈与税です。これらの税金はなぜ節税できるのでしょうか。
所得税・住民税は、私たちの一年間の所得に応じて課税される税金です。所得とは、わかりやすい言葉で言えば「もうけ」のことです。単に収入があるだけでなく、収入を得るための経費などを差し引いて、利益となった額に対して課税されます。
マンション投資で家賃収入があった場合、不動産所得という「もうけ」があったものとして、その額に応じて課税されます。しかし、収入額をそのまま所得とは考えません。マンションを賃貸していくうえで生じる、さまざまな費用を経費として計上し、収入から差し引いて残ったぶんだけが所得となります。
この経費のなかには、現預金が直接出ていくものだけでなく、減価償却費のように「帳簿上は経費になるけれども、実際にキャッシュが減るわけではない」ものも含んでいます。そのため、収入としてキャッシュを得ながら、所得は抑えられるという場合があるのです。
さらに、経費が多くかかってしまって、マンション投資が赤字になってしまうこともあるでしょう。サラリーマンをしながらマンション投資をしている人は給与所得、他の事業を営みながらの人は事業所得という所得を得ています。不動産所得が赤字になった場合は、税金計算においてその赤字分を他の所得から差し引く「損益通算」という仕組みがあります。
そのため、もし不動産投資で赤字が出たときは、損益通算により所得税・住民税の課税額も下がります。
これが、マンション投資で所得税・住民税が節税できるとされる仕組みです。
相続税・贈与税について、整理しながらみてみましょう。
人が亡くなったとき、相続される財産の額に応じて課されるのが相続税です。生きているうちに財産を渡すと、受け取った人に贈与税が課税されます。
相続税・贈与税は、動いた財産の額（＝相続税評価額）に応じて課されますので、額が大きいほど多額の税金が課されます。
このとき、財産が現金であれば、たとえば1億円の現金の評価額は当然、1億円です。しかし、不動産であればどうでしょうか。
1億円で購入した不動産であっても、その評価額が1億円になるとは限りません。ほとんどの場合は、購入額よりも低く評価されます。そのため、財産の一部を不動産に変えておくことは、その財産の評価額を引き下げる効果があり、それだけで相続税・贈与税の対策になります。
加えて、不動産の相続・贈与にはさまざまな特例税制があります。たとえば一定の条件を満たした居住用不動産を相続するときには評価額が大幅に下がる制度などです。こうした特例税制を活用することでも、相続税・贈与税の課税額を抑えることができます。
30代は、資産形成を始めるのに最適なタイミングと言えます。マイナス金利時代の今、...
不動産投資のみならず、投資全般のなかでも一般的なものになった、サラリーマンにも人...
マンション投資に興味をもつ方の多くは、不労所得を得るためや、節税することを目的に...
