「マンション投資で、節税ができる」というキャッチコピーをどこかで見たことがある人は多いのではないでしょうか。でも、一体どういう意味なのか、詳しく理解している人は少ないようです。マンション投資と節税の関係について、整理してお伝えします。
マンション投資に限らず、不動産投資全般で節税できる可能性があるのは、所得税と住民税、相続税と贈与税です。これらの税金はなぜ節税できるのでしょうか。
所得税・住民税は、私たちの一年間の所得に応じて課税される税金です。所得とは、わかりやすい言葉で言えば「もうけ」のことです。単に収入があるだけでなく、収入を得るための経費などを差し引いて、利益となった額に対して課税されます。
マンション投資で家賃収入があった場合、不動産所得という「もうけ」があったものとして、その額に応じて課税されます。しかし、収入額をそのまま所得とは考えません。マンションを賃貸していくうえで生じる、さまざまな費用を経費として計上し、収入から差し引いて残ったぶんだけが所得となります。
この経費のなかには、現預金が直接出ていくものだけでなく、減価償却費のように「帳簿上は経費になるけれども、実際にキャッシュが減るわけではない」ものも含んでいます。そのため、収入としてキャッシュを得ながら、所得は抑えられるという場合があるのです。
さらに、経費が多くかかってしまって、マンション投資が赤字になってしまうこともあるでしょう。サラリーマンをしながらマンション投資をしている人は給与所得、他の事業を営みながらの人は事業所得という所得を得ています。不動産所得が赤字になった場合は、税金計算においてその赤字分を他の所得から差し引く「損益通算」という仕組みがあります。
そのため、もし不動産投資で赤字が出たときは、損益通算により所得税・住民税の課税額も下がります。
これが、マンション投資で所得税・住民税が節税できるとされる仕組みです。
相続税・贈与税について、整理しながらみてみましょう。
人が亡くなったとき、相続される財産の額に応じて課されるのが相続税です。生きているうちに財産を渡すと、受け取った人に贈与税が課税されます。
相続税・贈与税は、動いた財産の額（＝相続税評価額）に応じて課されますので、額が大きいほど多額の税金が課されます。
このとき、財産が現金であれば、たとえば1億円の現金の評価額は当然、1億円です。しかし、不動産であればどうでしょうか。
1億円で購入した不動産であっても、その評価額が1億円になるとは限りません。ほとんどの場合は、購入額よりも低く評価されます。そのため、財産の一部を不動産に変えておくことは、その財産の評価額を引き下げる効果があり、それだけで相続税・贈与税の対策になります。
加えて、不動産の相続・贈与にはさまざまな特例税制があります。たとえば一定の条件を満たした居住用不動産を相続するときには評価額が大幅に下がる制度などです。こうした特例税制を活用することでも、相続税・贈与税の課税額を抑えることができます。
マンション投資では、さまざまな経費を計上することにより所得額を抑えることが、節税につながるとお伝えしました。それでは、どういったものが経費になるのでしょうか。順にみていきましょう。
投資用物件を購入するためのローン利息は経費となります。注意したいのは、経費となるのは利息部分だけで、元本部分は経費にならないという点です。また、賃貸業を始める前に物件を購入していて、業務開始前に返済している利息は経費になりません。なお、投資用物件を購入するためのローンは、いわゆる住宅ローン控除の対象にもならないことも注意してください。
物件を購入・賃貸するにあたって必要になった税金も経費にできます。たとえば以下のようなものです。
物件に掛けている火災保険・地震保険の保険料です。
管理会社へ支払う管理費・修繕積立金や、入居者の募集を仲介業者などに依頼した場合の費用、その他の賃貸を運営していくうえで必要となった費用は経費にできます。たとえば次のようなものが該当します。
物件内の設備の修理や、フローリング・壁紙の張替えなどの費用です。
傷んだものを直すのではなく、「物件の価値を高める」ために行ったリフォームなどは「資本的支出」と呼ばれ、経費にはできません。新たに物件を購入したのと同じように扱われ、次に述べる減価償却を行っていきます。
少しだけ前述しましたが、詳しく触れておきます。物件そのものの購入費用は、支払った全額をその年の経費にするのではなく、毎年、一定額を少しずつ経費として計上していきます。この仕組みが減価償却です。建物の構造などから「耐用年数」が約20～40年と決められており、所定の計算式をもとに経費計上を行っていきます。
マンション投資で発生する他の経費は、実際にキャッシュ（お金）を支払っていますが、減価償却費は、物件を購入した年を除いては、実際のお金の動きはありません。感覚的には理解しづらいですが、帳簿上だけで生じる経費となることを把握しておきましょう。帳簿上の経費ですので、キャッシュは手元にありながら、所得が抑えられることで節税効果が生じることになります。マンション投資の経費を考えるうえでもっとも重要なポイントです。
ここまで紹介した、マンション投資による節税にリスクはないのでしょうか？
マンション投資では、節税を第一の目的とするべきではないという意見もあるので、紹介しておきます。
マンション投資での節税は、あくまでも結果的に生じるもの。節税を中心に考えると、別の問題がでてくることもあるのです。特に、損益通算による所得の減額を狙って不動産所得を赤字にしておくことは、さまざまな問題につながるおそれがあります。どんな失敗がありえるのか、具体的にみていきましょう。
減価償却を除き、マンション投資で生じた経費を計上するということは、実際にキャッシュが出ていっていることを意味します。
所得（もうけ）が少なくなれば、確かに課税も少なくなりますが、手元のお金もなくなってしまうのでは、本末転倒です。節税効果よりも損失額が大きければ、それはただ単に損をしているだけです。キャッシュの余裕がなくなると、家賃収入が低下したり金利が上昇したりするリスクにも弱くなります。
結果としてローン返済に支障をきたすようになれば、一気に破綻に向かう可能性さえあります。
多くの人は融資を受けて不動産投資を始めるはずです。金融機関からしてみると、融資を行った対象者の事業が、赤字続きであったり、ギリギリの経営であったりしたら、どう思うでしょうか。
言うまでもなく、信用の低下につながります。
たとえマンション投資での赤字を節税に利用していたとしても、いざ、経営状況が悪くなり追加の融資を受けたいと思ったときや、今後新たな投資のために融資を受けたいと思ったときに、このことがマイナスに働きます。個人として、プライベートな融資を受けたい場合（自宅のための住宅ローンなど）にも影響しますから、目先の節税効果よりも、大きなリスクを負ってしまうおそれがあることを理解しましょう。
節税目的でマンション投資を始めると、物件探しや購入の際に、本来はいちばん大切な「利益を出せる物件かどうか」という視点が抜け落ちてしまいます。これは非常に危険なことです。
立地や設備などの問題で空き室が埋まりにくい物件は、利益を出すことが難しく、コストばかりがかさんでいきます。
節税目的ならそれでもいいと思っているうちに、予想以上に損失が広がってしまったり、売却しようにも思うように売れず、さらに損が拡大するという結果になりかねません。やはり、マンション投資をするなら、投資によってしっかりと利益を得ることを目的にすべきだと言えます。
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