住宅を購入する際に、マンションと戸建、どちらにすべきかで悩む人は多いのではないでしょうか。
マンションと戸建では、購入後の住宅維持に必要な費用が違います。今回はマンション購入と戸建の購入どちらがいいか、維持費で比較してみましょう。
マンションの購入後の維持費には何があるのでしょうか。戸建購入後にかかる維持費とあわせて紹介します。
マンションを購入した後にかかる主な維持費は、次の2つです。
マンションには複数の世帯が住んでいるため、一人の判断で修繕工事ができません。そのため、マンションには住人によって構成される管理組合があり、管理組合が管理費や修繕積立金を集め、マンションを居住に適した状態に保つための管理運用を行います。
マンションが適切な状態で運用されていなければ、マンション内の治安が悪化したり外観や内装の劣化が進んだりして、住みにくくなってしまいます。資産価値の低下も懸念されます。
マンション購入後にかかる管理費・積立修繕費は生活しやすくするための必要経費であることは、間違いありません。
戸建の場合は、基本的に個人が土地と建物に関するすべての所有権を持ちます。つまり、管理組合が管理するマンションと違い、他人の干渉を受けず、原則として自由に管理や修繕を行うことができます。
逆に言えば、自分できちんと管理計画や修繕計画を立てなければいけないという意味でもあります。
住居は築10年、20年と経てば必ず劣化していきます。そのため定期的に外壁や屋根の塗装、また水回りの設備交換などを行う必要がでてきます。管理を怠ってしまうと、最悪の場合、建物の土台や骨格が腐食し、倒壊してしまうこともあるかもしれません。
資金計画を立てられないならば、戸建を適切な状態に管理していくことができないこともあります。そうなると、大きな損害が発生してしまうこともあるのです。
自分でお金を管理する自信がない、修繕計画を立てられない、という人は、戸建よりもマンションを購入した方がメリットが大きいと言えるでしょう。
それでは具体的にマンション購入後の維持費にはどんな名目のものがあり、また相場がどの程度なのかをお伝えしていきます。
マンションの管理費は、マンションを日常的に管理運営する活動に使われる費用です。
具体的には、マンション管理人の人件費やエントランスなどの共有部分の光熱費、庭に植えられている植物の植栽費用などが含まれています。基本的にマンション毎の平方メートル単価×自分の所有する部屋の広さで料金が決まってくることを知っておきましょう。
マンションの修繕積立金は、定期的に行う大規模な修繕のために貯めておくお金です。
マンションの機能を維持していくためには、10~15年毎に定期的な外壁や屋根塗装、さらにエレベーター設備の交換、機械式駐車場の機械交換などの大規模な修繕が必要となります。マンションの規模にもよりますが、数千万円から1億円以上かかる大規模修繕も珍しくありません。
新築に近いうちは設備の劣化も少なく、故障や交換などは起こりません。もちろん、建築してしばらくは、大規模な修繕工事も必要ありません。そのため、修繕積立金は築年数が浅いマンションの方が安い傾向があります。
相場は、築10年未満のマンションであれば、積立修繕金が月1万円前後ということもあります。しかし、築30年40年と古いマンションでは毎月の積立修繕金が3万～4万円となることもあります。
金額を一律で把握するのは難しいため、基本的には築年数が古いマンションほど積立修繕金が高くなると思っておきましょう。
マンション購入後の維持費には、管理費や修繕積立金だけではなく、税金もあります。こちらでマンションを購入した後に課せられる税金について紹介します。
マンション購入した後に必ず支払わなければいけないのは、固定資産税です。固定資産税の計算式は以下のようになっています。
税額＝課税標準額 × 1.4％(標準税率)
課税標準は、法務局の固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額を指します。
固定資産税は土地とマンションの建物の価値の1.4%を毎年払います。ただし、築年数によっては固定資産税の減免措置もあるので、固定資産税は年々変化していくと考えておきましょう。
戸建と比較すると、マンションでは個人の土地持分が非常に小さいので、土地の固定資産税は基本的に安くなる傾向にあります。そのため、駅近など土地価格が高い立地にこそ、マンションが適していると考えることもできます。
固定資産税とセットで課税される税金が都市計画税です。計算式は以下のようになっています。
課税標準額×税率（0.3％）＝税額
都市計画税は都市計画法における市街化区域内にある、すべての不動産に課税されます。まれに市街化区域内にない物件もありますが、マンションの場合はまず市街化区域内に建っています。マンションを購入したら、都市計画税が必要になると思っておいた方が良いです。
マンション購入時に発生する税金もあります。
一つは登録免許税です。マンションを新築で購入、もしくは中古で購入した場合には、その不動産の名義を変更する必要があります。
計算式としては以下のようになっています。
土地：課税標準×1.5%
（令和3年3月31日までの間に登記を受ける場合）
新築建物：課税標準額×0.15%
（令和2年3月31日まで）
中古建物：課税標準額×2%
出典：国税庁
もう一つの税金が不動産取得税です。こちらは不動産を取得したことに対する税金で、固定資産税と同じように土地の価格に対して一定の割合で課税されます。
土地・居住用建物 課税標準額×3%
（平成20年 4月 1日から令和3年 3月31日まで）
登録免許税はマンションを取得する時にすぐ課税され、不動産取得税は翌年度の4月以降に納税納付書が送られてくることが多いです。
マンション購入後に一度だけ発生する税金ですが、マンションを購入する時の予算には、計上しておきましょう。
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