税金のこと

税金のこと

マンション購入に関わる税金や控除をご紹介します。

1.納めた税金が戻る「住宅ローン控除」

住宅ローン残高の1%が10年間にわたり戻る

住宅ローン控除とは、金融機関などで返済期間10年以上の住宅ローンを組んで住宅を取得(新築・増改築など)した場合、一定の基準を満たす方が受けられる制度です。
2021年12月までに家を購入し入居した方は、居住の年から10年間にわたり各年40万円を限度に、各年末の住宅ローン残高の1%が所得税から控除されます。さらに所得税から控除しきれない額は、住民税からも控除されます。ただし、所得税の課税総所得金額等の額の7%、または13万6,500円のうち小さいほうの額が上限となります。
所得から一定額を控除して税金を計算するのではなく、税額からダイレクトに差し引かれるので、金額が把握しやすく、お得感を感じやすいのが特徴です。なお、買換えでの購入を検討されている方は「3,000万円の特別控除」、および「特定居住用財産の買換え特例」などの譲渡所得の課税の特例との併用はできないため、注意が必要です。

住宅ローン控除額

住宅ローン控除額
住宅ローン控除額

住宅ローンの年末残高となる控除対象限度額は4,000万円

控除の受け方は、会社員であれば税務署での確定申告が必要になります。なお、確定申告が必要なのは1年目のみです。2年目以降は年末調整で還付されるため、確定申告の必要はありません。

現金が給付される「すまい給付金」

すまい給付金は、消費税率引き上げによる住宅取得者の負担を緩和するために設けられた制度です。住宅ローン減税とあわせて消費税率引き上げによる負担の軽減を目的としており、一定の年収以下の方が、原則として住宅ローンを利用して住宅を購入することなどの条件があります。また、年収とともに扶養家族の人数などで給付額は違ってきます。なお申込期限は、住宅の引渡しを受けてから1年以内(当面の間は1年3ヶ月に延長)です。

すまい給付金の「給付基準額」目安表

消費税8%の場合
消費税8%の場合
消費税8%の場合
消費税10%の場合
消費税8%の場合
消費税8%の場合

扶養家族の数などにより、給付基礎額は変わります。本ケースは、夫婦(妻は収入なし)及び中学生以下の子どもが2人のモデル世帯において、住宅取得する場合の夫の収入額の目安です。

詳しくは国土交通省「すまい給付金」のサイトをご覧ください。(http://sumai-kyufu.jp/

2.登録免許税

特例として軽減措置あり

「所有権の保存登記」と「抵当権の設定登記(住宅ローンで購入した場合)」の手続き時にかかる税金が、登録免許税です。税額は、固定資産税評価額や住宅ローンの借入額の0.4%ですが、2020年3月31日までに登録された住宅に対しては、特例として軽減税率が適用されます。なお、住宅の特例税率の適用を受けるには、登記簿上の床面積が50m2以上あることなどの条件があります。

登録免許税
登録免許税

3.不動産取得税

特例として軽減措置あり

不動産取得税は、マンションの購入など不動産を取得したときに都道府県が課税する地方税です。土地と建物それぞれにかかり、課税標準額(固定資産税評価額)に税率3%をかけて税額を計算します。税率は原則4%ですが、2021年3月31日まで3%の軽減措置がとられています。
さらに一定の条件を満たす新築住宅は、建物部分の課税標準額から1,200万円ほど控除される特例があります。

不動産取得税
不動産取得税

2021年3月31日までの特例

主な要件

床面積(マンションは共用部分の按分床面積を含む)が50m2以上240m2以下

また土地部分も、宅地であれば課税標準額が2分の1となります。さらに、上記要件を満たす建物が建つなどの条件により、そこからの軽減措置があります(2021年3月31日までの特例)。マンションの場合、2分の1の課税標準額に共有持分をかけて計算されます。

4.固定資産税

新築マンションは5年間、半額に

毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課税される固定資産税は通常、以下のように計算されます。

固定資産税
固定資産税

税率は1.4%ですが、市町村によって異なる場合があります。

それが、たとえば一定の条件を満たす新築マンションの場合、固定資産税が5年間(認定長期優良住宅は7年間)、半額に軽減されます。

固定資産税
固定資産税

軽減措置は、床面積 120 ㎡以下の部分となります。

5年間軽減措置の主な要件
  • マンションなど3 階建て以上の耐火・準耐火建築物
  • 床面積(マンションは共用部分の按分床面積を含む)が50m2以上280m2以下
  • 2020年3月31日までに新築された住宅

5.贈与税の特例

親からの援助は最大700万円まで非課税

親兄弟も含め、財産をもらった時にかかるのが「贈与税」です。ただし1年間にもらった財産の合計額が110万円(基礎控除額)以内であれば贈与税はかかりません(暦年課税)。さらに2020年3月31日までに住宅取得にかかる契約を結び、そのための資産を親や祖父母などからもらう場合は「最大700万円(一定基準を満たす住宅は1,200万円)」まで、非課税となります。※上記の非課税枠は消費税8%物件の場合です。

6.相続時精算課税制度

非課税枠は最大2,500万円

贈与税非課税のように、相続税も特例があります。それが「相続時精算課税制度」です。20歳以上の子または孫が親や祖父母から贈与を受ける場合、贈与時には2,500万円まで贈与税がかからず、相続時に相続税で精算ができる制度です。贈与額を含んだ相続額が、基礎控除額(3,600万円)を下回れば、そのまま贈与税も控除となります。

7.マイホーム売却時の特例

自宅を売却して利益が出た場合の軽減措置

自宅を売却して新居を購入するケースで、自宅が購入時より高く売却でき利益が出た場合、その譲渡所得から3,000万円を引いて計算できる制度が「3,000万円の特別控除」です。3,000万円までの利益に対して非課税となるわけです。居住用不動産で、土地と建物を一緒に売却するなどの適用条件があります。
さらに、この売却した自宅の所有期間が10年を超えている場合は、税率が軽減される「10年超所有軽減税率の特例」も利用できます。「3,000万円の特別控除」を利用してもまだ利益があれば、その利益に対しての税率が軽減される制度です。
一方、同様に10年以上所有していた居住用の不動産を、新居を購入するために売却した場合で、新居の方が高いなどの一定の要件を満たせば、譲渡所得に対する課税を繰り延べることのできる特例が「特定居住用財産の買換え特例」です。買換えた住まいを次に売却するまで課税を先延ばすことができます。※2019年3月31日までの特例。

8.譲渡損失の繰越控除

譲渡損失は、所得からの控除が可能

自宅を売却して新居を購入するケ―スで、自宅が購入時より安値でしか売ることができず損失が出た場合、売却した年の所得から損失分を控除できます。損失が所得を超えるほど大きく、控除しきれない場合は、さらに翌年以降の所得から最長3年間繰り越して控除できます。住宅ローン控除との併用もできますが、所得がゼロの場合は住宅ローン控除の適用はないので注意が必要です。